【チェック表つき】ジムの居抜き物件の探し方｜引き継げる設備と契約の確認
ジムの居抜き物件とは、前のテナントが使っていた内装や設備（シャワー・空調・床など）が残ったまま借りられる物件のことです。ジム開業ナビの試算モデル（2026年10月）では、24時間ジム30坪の初期費用のうち、シャワー・トイレだけで300万円、基本工事（電気・空調・給排水・防音）で452万円を見込んでいるため、使える設備を引き継げれば初期費用を抑えられる可能性があります。ただし、引き継ぐ設備の状態、譲渡の条件、退去時の原状回復の範囲、消防・建築の基準を確かめないと、あとから工事費がかかることがあります。
24時間ジム30坪の内装・設備の費用（試算モデル）
ジムの居抜き物件の探し方：どこで、何を手がかりに探すか
居抜き物件は、前のテナントが退去する前後に募集されることがあり、通常の空き物件と探し方が少し違います。ジム・スタジオだった物件だけでなく、設備の一部が使える別の業態の物件も候補になります。
| 探し方 | 中身 | 気をつけること |
|---|---|---|
| 事業用物件の仲介会社に条件を伝える | 「シャワー付き」「1階・天井高あり」など、ジムに必要な条件を先に伝えておく | 居抜きの情報は公開前に動くことがあるため、条件を具体的に伝える |
| 居抜き・造作譲渡を扱うサイト | 前のテナントが造作を譲りたい物件を探す | 貸し主（オーナー）の承諾が取れているかを必ず確認する |
| 閉店・移転する店舗への問い合わせ | 地域のジム・スタジオ・整体院などの移転情報 | 直接の交渉でも、賃貸借契約は貸し主と結ぶ |
| 別の業態の居抜き | 美容室・クリニック・事務所など、給排水や空調が使える物件 | 床の強さ・天井高・防音はジム向けに足りないことがある |
前のテナントがジムだった物件は設備をそのまま使いやすい反面、同じ場所で前のジムが閉じた理由（立地・競合・家賃）を自分の計画で乗り越えられるかを考える必要があります。商圏の人口や近くのジムの数は、物件を決める前に自分で確かめておきましょう。
引き継げる設備の確認：状態・権利・耐用年数
居抜きで引き継ぐ設備は「使えるか」「誰の物か」「いつまで使えるか」の3つで確かめます。前のテナントが自分で付けた設備（造作）は、譲渡の対象になることもあれば、退去時に撤去が条件になっていることもあります。
| 設備 | 確かめること | 税務上の耐用年数の例（建物附属設備） |
|---|---|---|
| 電気設備（照明を含む） | マシンを増やしても容量が足りるか、分電盤の状態 | 15年 |
| 給排水・衛生設備（シャワー・トイレ） | 水圧・排水の流れ・水漏れの跡、給湯器の製造年 | 15年 |
| 冷暖房設備 | 運動する人数に対して能力が足りるか、清掃・点検の記録 | 冷凍機の出力22kW以下は13年 |
| 消火・排煙・災害報知設備 | 点検報告の記録、間取りを変えたときに追加が要るか | 8年 |
| 床・防音 | マシンの重さと落下の衝撃に耐えるか、下の階への音 | 内装の区分は税理士に確認 |
耐用年数は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の別表第一（建物附属設備）で確認したものです（e-Gov法令検索、2026年10月23日確認）。造作を買い取る場合、中古の資産として耐用年数を見積もる方法（簡便法：法定耐用年数の一部を過ぎた物は「法定耐用年数 − 経過年数 ＋ 経過年数 × 20%」、1年未満切り捨て、2年未満なら2年）が国税庁のタックスアンサーNo.5404で示されています。買い取り価格の内訳と会計の扱いは税理士に確認してください。
内見には、できれば内装業者か設備業者に同行してもらい、残っている設備を使う場合と入れ替える場合の見積もりを両方出してもらいます。居抜きは「工事費ゼロ」ではなく、「どこまでを使い、どこからを直すか」を決めて初めて費用が見えてきます。
契約で確かめること：造作譲渡と原状回復
居抜き物件では、貸し主との賃貸借契約と、前のテナントとの造作譲渡の取り決めの2つが関わります。どちらの書面に何が書かれているかで、開業時と退去時の負担が変わります。
| 項目 | 確かめること |
|---|---|
| 貸し主の承諾 | 造作を残したまま次のテナントに貸すこと、ジムとして使うことを貸し主が認めているか |
| 譲渡の範囲と価格 | どの設備・備品を、いくらで、どんな状態で引き継ぐか。リース中の設備が含まれていないか |
| 不具合があったとき | 引き継いだ後に壊れていた場合に、誰が直すか |
| 退去時の原状回復 | 民法第621条は、賃借人は受け取った後に生じた損傷（通常の使用による損耗・経年変化を除く）を原状に戻す義務を負うと定めている。事業用の契約では特約で範囲が決められていることがあるため、前のテナントの造作を自分が撤去する義務を負うかを契約書で確認する |
| 消防・建築の基準 | 前の使い方と同じ基準で足りるか。間取りを変えるなら消防用設備の追加、ジムに使う部分が200㎡を超えるなら用途変更の確認申請が必要になることがある |
防犯カメラが残っている場合は、引き継いで使うときも利用目的を特定し、「防犯カメラ作動中」などの掲示でカメラがあることがわかるようにします（個人情報保護委員会Q&A Q1-13、2026年10月23日確認）。前のテナントが撮った映像や会員の情報は引き継がないように、譲渡の書面で取り扱いを決めておきましょう。契約書の文面は弁護士に、消防・建築の扱いは所轄の消防署と建築士に確認してください。
居抜き物件の図面をもとに、残っている設備の位置を生かしたマシンとゾーンの配置を3Dで試せます。引き継ぐ設備と入れ替える設備を決める前に、レイアウトが成り立つかを確かめるのに使えます。
フロア設計3Dを無料で使うよくある質問
ジムの居抜き物件はどれくらい安くなりますか？
決まった割合はありません。ジム開業ナビの試算モデル（2026年10月）の24時間ジム30坪では、シャワー・トイレ300万円、基本工事452万円などを見込んでいるため、これらを使えれば下がる可能性がありますが、造作の買い取り代や修理費、ジム向けの追加工事がかかることもあります。見積もりで比べてください。
ジム以外の居抜き物件でもジムにできますか？
給排水や空調が使える物件は候補になりますが、床の強さ・天井の高さ・防音はジム向けに足りないことがあります。用途が変わるため、200㎡を超えるなら用途変更の確認申請、消防の基準の確認も必要です。
前のジムのマシンもそのまま使えますか？
譲渡の対象に含まれていれば使えますが、リース中のマシンは前のテナントの物ではないことがあります。所有者、製造年、点検の記録、保証の有無を確かめ、安全に使える状態かをメーカーや販売店に見てもらいましょう。
居抜きで借りた物件を退去するときはどうなりますか？
契約書の原状回復の定めによります。前のテナントの造作も自分が撤去する条件になっていると、退去時に撤去費がかかります。契約前に範囲を確かめ、必要なら書面で取り決めておきましょう。
出典
- ジム開業ナビ「ジム開業の費用」試算モデル（2026年10月）
- e-Gov法令検索「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」別表第一（2026年10月23日確認）
- 国税庁 タックスアンサー No.5404「中古資産の耐用年数」（2026年10月23日確認）
- e-Gov法令検索「民法」第621条（2026年10月23日確認）
- 個人情報保護委員会 Q&A Q1-13（防犯カメラ）（2026年10月23日確認）
- e-Gov法令検索「建築基準法」（2026年10月23日確認）
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