【落とし穴5つ】ジムの居抜き物件の注意点と契約前に確かめること
ジムの居抜き物件の注意点は、①残っている造作や設備が誰のものか（リース品が混ざっていないか）、②設備がどれだけ傷んでいるか、③残置物の扱いと退去時の原状回復の義務を誰が引き継ぐか、④前の店の評判や会員とのトラブルが残っていないか、⑤造作の代金と税の扱い、の5つです。内装工事を減らして早く安く開業しやすい反面、これらを確かめずに契約すると、あとから修理費や撤去費がかさみます。契約前に、貸主・前の借り主・仲介会社の三者で書面に残しましょう。
ジムの居抜き物件の落とし穴5つ
| 落とし穴 | 起きること | 契約前の確認 |
|---|---|---|
| 1. 造作の持ち主 | リースのマシンや貸主の設備まで買ったつもりになる | 譲渡する物の一覧と、所有者の確認 |
| 2. 設備の劣化 | 空調・シャワー・給湯がすぐ壊れる | 製造年・点検記録・動作の確認 |
| 3. 残置物と原状回復 | 退去時にスケルトンへ戻す費用を負う | 原状回復の範囲を誰がどこまで負うか |
| 4. 前の店の評判 | 口コミや未解決のトラブルが新しい店に向く | 閉店の理由、会員への告知の状況 |
| 5. 代金と税 | 造作の代金の根拠がない、税の扱いを誤る | 金額の内訳、税理士への相談 |
造作譲渡：何を、誰から買うのかを一覧にする
居抜き物件では、前の借り主が残した内装や設備（造作）を、新しい借り主が買い取る「造作譲渡」が行われることがあります。ここで一番多い行き違いは、残っている物がすべて前の借り主の物だと思い込むことです。
- リースのマシン・機器: リース会社の物は前の借り主が勝手に売れません。マシン、空調、セキュリティ機器、予約・入退館のシステムがリースでないかを確かめます
- 貸主の設備: もともと建物についていた空調や照明は、貸主の物の場合があります
- 譲渡しない物: 看板の中身、ロゴの入った物、会員のデータは引き継げない・引き継ぐべきでない物です
借地借家法第33条（e-Gov法令検索、2026年10月23日確認）は、貸主の同意を得て付けた造作について、契約が終わるときに借り主が貸主に時価での買い取りを請求できると定めています。同法第37条が強行規定として挙げる条文に第33条は含まれていないため、契約で別の定めをしていることがあります。前の借り主の契約で造作がどう扱われていたか、新しい契約でどうなるかを、貸主に確かめましょう。
| 造作譲渡の書面に入れること | 理由 |
|---|---|
| 譲渡する物の一覧（写真つき） | あとで「あった・なかった」の争いを防ぐ |
| 代金と支払いの時期 | 賃貸借契約が成立しなかったときの扱いも決める |
| 引き渡し時の状態と不具合の扱い | すぐ壊れたときに誰が直すか |
| 貸主の承諾 | 造作を残すこと・引き継ぐことに貸主が同意しているか |
設備の劣化：使える年数を見積もる
居抜きの設備は、すでに何年も使われています。空調・給湯器・シャワー・トイレ・照明など、壊れると営業できなくなる設備ほど、製造年と点検の記録を確かめます。
- 空調・給湯器の本体に貼られた銘板で製造年を見る
- シャワーの水圧・お湯が出るまでの時間、排水の流れを実際に試す
- 床の防振マットのへたり、床下の傷みをめくって見る
- 電気容量と分電盤の状態を電気工事の業者に見てもらう
買い取った中古の設備は、税の上で中古資産として扱うことがあります。国税庁のタックスアンサー「No.5404 中古資産の耐用年数」（2026年10月23日確認）では、使える期間を見積もることが難しい場合の簡便法として、法定耐用年数の一部を経過した資産は「法定耐用年数 − 経過年数 ＋ 経過年数 × 20%」、全部を経過した資産は「法定耐用年数 × 20%」で計算し、1年未満は切り捨て、2年に満たないときは2年とする方法が示されています。どの資産に当たるか、簡便法を使えるかは、税理士に確認してください。
残置物と原状回復：退去のときの負担を引き継がない
居抜きで一番大きな落とし穴になりやすいのが、退去時の原状回復です。前の借り主が作った内装をそのまま使うと、自分が退去するときに「前の借り主の工事分まで元に戻す」義務を負う契約になっていることがあります。
民法第621条（e-Gov法令検索、2026年10月23日確認）は、借り主は受け取った後に生じた損傷（通常の使用による損耗と経年変化を除く）を、契約が終わったときに原状に戻す義務を負うとしています。ただし、事業用の物件では、契約の特約で原状回復の範囲が決められていることがあり、居抜きの場合は「入居したときの状態」と「スケルトン」のどちらに戻すのかで費用が大きく変わります。
- 原状回復の基準が「入居時の状態」か「スケルトン」かを契約書で確かめる
- 入居時の状態を、写真・動画・図面で記録し、貸主と共有する
- 残置物のうち、使わない物を誰が、いつまでに、誰の費用で撤去するかを決める
- 前の借り主の保証金が精算済みかどうかを確かめる（自分の保証金と混ざらないように）
居抜きのレイアウトを3Dで再現し、残すマシン・入れ替えるマシンを並べてみましょう。今ある内装のまま使えるか、どこを工事すべきかが見え、造作の買い取り額が見合うかを考える材料になります。
フロア設計3Dを無料で使う前の店の評判と、代金・税の扱い
同じ場所でジムを続けると、前の店の評判を引き継ぐことがあります。地図アプリの口コミ、看板の跡、前の会員からの問い合わせなどです。閉店の理由（集客・設備・近隣とのトラブル）も、仲介会社や貸主に聞いておきます。
| 確かめること | 聞く相手 | 開業後に困ること |
|---|---|---|
| 閉店の理由 | 貸主・仲介会社 | 同じ理由（集客・騒音）でつまずく |
| 近隣からの苦情の有無 | 貸主・管理会社 | 音や営業時間で最初から目を付けられる |
| 前の会員への告知と返金 | 前の借り主 | 前の店への問い合わせが来る |
| 地図アプリ・Webの店舗情報 | 自分で検索 | 古い情報が残り、新しい店と混同される |
造作の代金は、相手との交渉で決まります。代金の根拠として、新しく工事した場合の見積もりと比べ、設備の残りの寿命も考えて判断します。ジム開業ナビの試算モデル（2026年10月）では、24時間ジム30坪のスケルトンからの内装・設備の工事（基本工事・床・壁・天井・照明・ドア・間仕切り・シャワー・トイレ・設計）の合計は1,458.3万円です。居抜きで何をどれだけ省けるかを、この内訳に当てはめて比べられます（物件・地域・見積もりで変わります）。造作の代金の消費税や会計の扱いは、税理士に確認してください。
よくある質問
ジムの居抜きは本当に安く開業できますか？
内装工事を減らせれば初期費用を抑えやすくなります。ただし、造作の代金、設備の修理、使わない物の撤去、退去時の原状回復まで含めて比べると、差が小さくなることもあります。新しく工事した場合の見積もりと総額で比べましょう。
前のジムのマシンをそのまま使えますか？
前の借り主の物で、譲渡の対象になっていれば使えます。リース会社の物は譲渡できないため、リース会社と新しく契約を結ぶか、撤去してもらう必要があります。点検の記録と安全に使えるかも確かめてください。
居抜きの契約で弁護士に見てもらうべきところは？
造作譲渡の書面と賃貸借契約の原状回復の条項です。どこまで戻すのか、前の借り主の工事分を誰が負うのかで、退去時の費用が大きく変わります。
出典
- e-Gov法令検索「借地借家法」第33条・第37条（2026年10月23日確認）
- e-Gov法令検索「民法」第621条（2026年10月23日確認）
- 国税庁 タックスアンサー No.5404「中古資産の耐用年数」（2026年10月23日確認）
- ジム開業ナビ「ジム開業の費用」試算モデル（2026年10月）
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