【耐用年数表つき】ジムの内装の減価償却｜賃貸物件の造作は何年？
ジムの内装の減価償却は、工事費を「建物附属設備（電気・空調・給排水など）」と「内部造作（床・壁・天井など）」に分けて、それぞれの耐用年数で数年に分けて経費にするのが基本です。賃貸物件で行った造作は、国税庁の案内では建物の耐用年数や造作の中身から合理的に見積もった年数で償却し、建物附属設備に当たるものはその耐用年数を使います。どの区分に入るかは見積書の内訳で決まるため、工事の前に内訳を分けてもらい、税理士に確認するのが確実です。
内装工事費の分け方（賃貸物件の場合）
ジムの内装費はいくらで、何に分かれるか
内装は、ジム開業の初期費用の中でも大きな割合を占めます。ジム開業ナビの試算モデル（2026年10月）では、24時間ジム30坪・マシン13台の初期費用2,370万円のうち、内装まわりの工事が次のように入っています。マシンはリース、税・借入の返済は含まず、実際の費用は物件・地域・見積もりで変わります。
| 工事の項目 | 試算額 | 税務上の区分の候補（例） |
|---|---|---|
| 基本工事（電気・空調・給排水・防音） | 452万円 | 建物附属設備が中心。防音は内容で造作になることも |
| シャワー・トイレ | 300万円 | 給排水・衛生設備 |
| ドア・開口部 | 160万円 | 内部造作。自動ドアなら附属設備の候補 |
| 床 | 114万円 | 内部造作 |
| 壁 | 112万円 | 内部造作 |
| 間仕切り | 95.8万円 | 固定式は造作、可動式は可動間仕切り |
| 照明 | 79.7万円 | 電気設備（照明設備を含む） |
| 天井 | 44.8万円 | 内部造作 |
| 看板 | 80万円 | 器具備品（看板） |
| 設計・デザイン | 100万円 | 工事の取得価額に含めて按分するのが一般的 |
試算の金額はジム開業ナビの試算モデル（2026年10月）、区分の候補はFITPEAK Businessによる整理の例です。実際の区分は、工事の中身と見積書の書き方で決まります。たとえば「基本工事一式」とだけ書かれた見積書では、どこまでが電気設備でどこからが造作かがわかりません。工事会社に頼んで、項目ごとの金額を出してもらいましょう。
耐用年数の目安：建物附属設備と器具備品
耐用年数は財務省令「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の別表で決まっています。e-Gov法令検索と国税庁の耐用年数表（2026年10月23日確認）から、ジムの内装で関係しやすいものを抜き出しました。
| 種類 | 細目 | 耐用年数 |
|---|---|---|
| 電気設備（照明設備を含む） | 蓄電池電源設備以外 | 15年 |
| 給排水・衛生設備、ガス設備 | — | 15年 |
| 冷房・暖房・通風・ボイラー設備 | 冷暖房設備（冷凍機の出力が22kW以下） | 13年 |
| 冷房・暖房・通風・ボイラー設備 | その他 | 15年 |
| 消火・排煙・災害報知設備 | 格納式避難設備を含む | 8年 |
| エヤーカーテン・ドアー自動開閉設備 | — | 12年 |
| 店用簡易装備 | — | 3年 |
| 可動間仕切り | 簡易なもの／その他 | 3年／15年 |
| 器具備品：看板・広告器具 | 看板・ネオンサイン | 3年 |
国税庁の案内では、平成28年4月1日以後に取得した建物附属設備の償却方法は定額法だけです。定額法では、毎年「取得価額 × 定額法の償却率」を経費にします。年の途中で使い始めた場合は、使った月数で按分します（国税庁 タックスアンサー No.2100・No.2106、2026年10月23日確認）。
賃貸物件の内装：造作の耐用年数の決め方
ジムの多くはテナントとして物件を借りて内装を入れます。この「他人の建物に対する造作」について、国税庁のタックスアンサー No.5406（法人税、2026年10月23日確認）は次のように説明しています。
- 建物を借りて造作した場合は、その建物の耐用年数と、造作の種類・用途・使用材質などを考えて、耐用年数を合理的に見積もる
- 建物附属設備に造作した場合は、その建物附属設備の耐用年数で償却する
- 賃借期間の定めがあり、更新ができず、有益費の請求や買取請求もできない場合は、その賃借期間を耐用年数として償却できる
- 同じ建物の造作は、種類別ではなく、全部をまとめて一つの資産として耐用年数を見積もる
また国税庁の質疑応答事例では、他人の建物の内部造作は、建物附属設備に当たるものを除き「建物」として償却し、平成19年4月1日以後に取得したものは定額法で計算するとされています。
ジムでよくある賃貸借契約の形と、考え方の違いを整理します。最終的な判断は契約書を見せて税理士に確認してください。
| 契約の形 | 造作の耐用年数の考え方 | 確認すること |
|---|---|---|
| 普通借家（更新あり） | 建物の耐用年数や造作の中身から合理的に見積もる | 建物の構造（鉄骨・RCなど）と用途 |
| 定期借家（更新なし） | 有益費・買取の請求ができないなら、賃借期間を耐用年数にできる場合がある | 契約書の更新・有益費・造作買取の条項 |
| 居抜きで前のジムの内装を引き継ぐ | 譲り受けた造作として取得価額を決める | 造作譲渡の契約書と金額の内訳 |
定期借家で期間が短い場合、賃借期間で償却できると、毎年の経費が大きくなります。物件の契約の段階で、更新の有無や原状回復の範囲とあわせて確かめておくと、資金計画が立てやすくなります。
内装工事の見積書を内訳に分けてもらう、賃貸借契約の更新・原状回復の条項を確かめる、といった準備は、物件契約の前後で抜けやすい項目です。開業準備チェックリストで、物件・工事・税の準備を順に確かめられます。
開業準備チェックリストを無料で使う計算の例と、間違えやすい点
考え方をつかむための計算例です。数字はすべて例で、実際の耐用年数・償却率は国税庁の償却率表と税理士の判断によります。
- 例: 照明・電気工事に150万円（電気設備・耐用年数15年、定額法の償却率0.067）→ 1年分は150万円 × 0.067 ＝ 10.05万円
- 同じ工事を10月に使い始めた場合（個人・暦年）→ 10.05万円 × 3か月 ÷ 12 ≒ 2.5万円がその年の分
定額法の償却率（15年は0.067）は、耐用年数省令の別表第八（e-Gov法令検索、2026年10月23日確認）の値です。開業の年は使い始めた月からの月割りになるため、開業月が遅いほど1年目の経費は小さくなります。
間違えやすい点を挙げます。
- 内装一式をまとめて「修繕費」にしてしまう。国税庁 No.5402 では、用途変更のための模様替えなど改造・改装に直接かかった金額は、原則として修繕費ではなく資本的支出とされる
- 見積書が「一式」のまま。附属設備と造作の区分ができず、耐用年数を決められない
- 新しく業務を始めた個人が、償却方法を選ぶ届出の期限（その翌年の3月15日まで）を過ぎる。届出がないと法定の方法（一般的に定額法）になる（国税庁 No.2100）
- 退去時の原状回復の見込みを考えずに、長い年数で見積もる
よくある質問
ジムの内装工事は一括で経費にできますか？
内装工事は通常、建物附属設備や内部造作として資産に計上し、耐用年数に応じて分けて経費にします。1つの資産が10万円未満などの少額の場合は扱いが変わります。項目ごとの区分は税理士に確認してください。
テナントの内装の耐用年数は何年ですか？
一律の年数はありません。国税庁の案内では、建物の耐用年数と造作の種類・用途・材質などから合理的に見積もります。更新できない賃借期間の定めがあるなど一定の場合は、賃借期間を耐用年数にできます。
居抜き物件の内装はどう処理しますか？
前の借り主から内装を買い取った場合は、その代金を取得価額として償却するのが基本です。造作譲渡の契約書で、何をいくらで引き継いだかをはっきりさせておきましょう。
防音工事はどの区分ですか？
防音の床や壁は内部造作として扱われることが多い一方、空調・換気と一体の工事は建物附属設備に入ることもあります。工事の中身で変わるため、見積書を分けたうえで税理士に確認してください。
出典
- 国税庁 タックスアンサー No.5406「他人の建物に対する造作の耐用年数」（2026年10月23日確認）
- 国税庁 質疑応答事例「他人の建物について行った内部造作の減価償却の方法」（2026年10月23日確認）
- 国税庁 タックスアンサー No.2100「減価償却のあらまし」（2026年10月23日確認）
- 国税庁 タックスアンサー No.2106「定額法と定率法による減価償却」（2026年10月23日確認）
- 国税庁 タックスアンサー No.5402「修繕費とならないものの判定」（2026年10月23日確認）
- 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」・「減価償却資産の償却率等表」（2026年10月23日確認）
- e-Gov法令検索「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」別表第一（2026年10月23日確認）
- ジム開業ナビ「ジム開業の費用」試算モデル（2026年10月）
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