【高い賃料は何人で取り返せるか】駅前・駅近の物件でジムを開く判断
ジムを駅前・駅近の物件で開く強みは、通勤・通学で毎日たくさんの人が通るため見つけてもらいやすく、車を持たない人も仕事帰りに寄れることです。一方で、駅に近いほど賃料が上がり、同じ予算で借りられる広さは小さくなり、近くに競合のジムも集まりやすくなります。賃料に見合うかは、駅から少し離れた物件との「月の賃料の差」を必要な会員数に直し、その人数を駅の近さで上乗せできるかで判断しましょう。
駅からの距離で変わること（一般的な傾向）
| 比べること | 駅前・駅近 | 駅から少し離れる |
|---|---|---|
| 見つけてもらいやすさ | 高い（人の流れが多い） | 看板・Webでの集客が大切 |
| 通いやすさ | 電車・徒歩で寄りやすい | 自転車・車での来店が増える |
| 賃料 | 高くなりやすい | 抑えやすい |
| 広さ | 同じ予算なら狭くなる | 同じ予算なら広く取れる |
| 競合 | 集まりやすい | 少ないこともある |
駅前・駅近の物件の強み
ジムは「通い続けてもらう」事業です。入会のきっかけよりも、毎週通う手間の少なさが続けやすさに関わります。駅前・駅近の物件は、この通う手間を小さくできるのが一番の強みです。
- 帰り道に寄れる: 会社や学校の帰りに、家に帰る前に寄れる。わざわざ出かける必要がない
- 見つけてもらえる: 駅の出入口から見える位置なら、毎日同じ人の目に入る
- 車がなくても通える: 駐車場を用意しなくてよく、車を持たない人も対象になる
- 短時間の利用に向く: 30分だけ運動したい人、昼休みに寄りたい人を取り込みやすい
ただし、人の流れが多いことと、ジムの会員になる人が多いことは同じではありません。乗り換えの客が多い駅、観光客が多い駅、住宅地の最寄り駅では、通る人の顔ぶれが違います。朝・昼・夜の時間帯に駅の出入口に立ち、どんな人が、どちらの方向へ歩いていくかを見ておきましょう。駅の乗降客数は鉄道会社の公式サイトで公開されていることがあります。
駅前の弱み：賃料・広さ・競合
駅前の物件は人気があるため賃料が高くなりやすく、空き物件も少なめです。同じ予算なら借りられる広さが小さくなり、置けるマシンの台数やゾーンの数が限られます。
| 弱み | 起きやすいこと | 対策の例 |
|---|---|---|
| 賃料が高い | 損益分岐の会員数が上がる | 上の階・地下を選ぶ、広さを絞る |
| 狭い | 混む時間にマシン待ちが出る | マシンの種類を絞る、予約制にする |
| 競合が多い | 料金の比べ合いになりやすい | 対象や時間帯で違いを出す |
| 搬入・工事の制約 | 夜間しか工事・搬入できない | 工事費・期間を多めに見る |
駅前で物件を探すときは、駅からの近さだけでなく、建物の何階か、入口が駅側を向いているかも合わせて見ます。駅前の2階以上や地下は、1階より賃料を抑えやすい選択肢です。
賃料に見合うかの計算
駅前の物件と、駅から少し離れた物件の2つを候補にして、月の賃料の差を会員数に直します。
- 差を取り返すのに必要な会員数 ＝ 2つの物件の月の賃料の差 ÷（月会費 − 会員1人あたりの変動費）
- 1坪あたりの会員数で比べる ＝ 損益分岐の会員数 ÷ 坪数（狭い物件ほど1坪あたりに必要な会員が増える）
例として、駅徒歩2分の物件が月60万円、徒歩10分の物件が月40万円で、月会費9,000円、会員1人あたりの変動費が600円なら、20万円 ÷ 8,400円 ≒ 24人です。駅前にしたことで、徒歩10分の物件より24人以上多く会員を集められる見込みがあれば、賃料の差を取り返せる計算になります（数字はいずれも計算のための例）。
ジム開業ナビの試算モデル（2026年10月）では、パーソナルジム15坪の損益分岐は46人、24時間ジム30坪は232人です。会員数が多く必要な業態ほど、駅前の集客力が効きやすい一方、狭い駅前物件では混雑で退会が増えるおそれもあります。物件・地域・見積もりで金額は変わるため、候補の物件ごとに計算し直しましょう。
候補の物件の坪数を入れてマシンを3Dで並べると、駅前の狭い物件にどれだけのマシンが入り、何人が同時に使えるかがわかります。広さと賃料のどちらを取るかを決めるときの材料になります。
フロア設計3Dを無料で使う業態ごとの向き不向き
駅前の物件が合うかどうかは、業態と会員の来かたで変わります。
| 業態 | 駅前との相性 | 理由 |
|---|---|---|
| 24時間ジム | 合いやすい | 仕事帰り・早朝の短時間利用が多い |
| パーソナルジム | 合いやすい | 狭い物件で成り立ち、予約の時間に通いやすい |
| ヨガ・ピラティススタジオ | 合いやすい | 決まった時間のレッスンに電車で来られる |
| 総合ジム | 物件しだい | 広さが必要で、駅前では賃料が大きくなる |
| キッズ・シニア向け | 物件しだい | 送迎の車がとめにくい。住宅地のほうが合うことも |
| ファンクショナル・格闘技 | 物件しだい | 広さ・天井高・音の条件を満たす物件が少ない |
駅前は「通いやすさ」で選ばれる場所なので、同じ駅前のジムと料金だけで比べられないよう、対象の人や時間帯、プログラムで違いを出すことも考えておきます。
よくある質問
ジムは駅から徒歩何分までがいいですか？
決まった目安はありません。会員が電車で来るか、自転車や車で来るかで変わります。候補地の周りの人の流れと、近くのジムの場所を見たうえで、上の式で賃料の差と会員数を比べて判断します。
駅前の物件は空きが出にくいですか？
人気のある場所は空きが出にくく、出てもすぐ決まることがあります。仲介会社に条件を伝えておき、空きが出たら早めに連絡をもらえるようにしておくと探しやすくなります。
駅前の狭い物件で混雑しないようにするには？
マシンの種類を絞って台数を確保する、混む時間帯を予約制にする、会員数に上限を設けるなどの方法があります。混雑は退会の理由になりやすいため、開業前に同時に使える人数を計算しておきます。
出典
- ジム開業ナビ「ジム開業の費用」試算モデル（2026年10月）
- ジム開業ナビ「損益分岐」（2026年10月）
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