【計算例つき】ジムの居抜き売却｜造作譲渡料の考え方と貸主の承諾
ジムの居抜き売却は、閉店するジムの内装・設備（造作）を、次に借りる人に譲る方法です。会員やスタッフは引き継がれないのが一般的で、売るのは造作と、借り主としての立場（賃借権）です。
造作譲渡料は、「いま同じものを新しくつくったらいくらか」から、使った年数ぶんを引いて考えます。例として、新設の見積が300万円・想定使用年数10年・経過4年の内装なら、残りの目安は180万円です。実際の金額は、買い手との交渉と設備の状態で決まります。
賃借権を譲るには貸主の承諾が要ります（民法第612条）。税・契約は個別の事情で変わるため、弁護士・税理士に確認してください。確認日: 2026年10月28日。
居抜きで「売れるもの」と「売れないもの」
| 区分 | 例 | 売るときの条件 |
|---|---|---|
| 売れる | 自分が費用を出した内装・設備、購入したマシン | 所有していることを書面と領収書で示す |
| 貸主の承諾が要る | 借り主としての立場（賃借権） | 貸主の承諾を得る（民法第612条） |
| 売れない | リース会社のマシン、貸主の設備、会員との契約 | リースは契約の名義変更をリース会社と相談。会員は引き継がれない |
居抜き売却の3者と、進める順番
居抜き売却は、売り手、買い手、貸主の3者の話です。売り手と買い手が造作の価格で合意しても、貸主の承諾がなければ、買い手は同じ場所で営業できません。次の順番で進めます。
賃貸借の切り替えには2つの形があります。売り手の契約を買い手が引き継ぐ形（賃借権の譲渡）と、売り手が解約して、買い手が貸主と新しく契約する形です。どちらになるかは貸主の方針で決まるため、先に確認します。
造作譲渡料の考え方：新設の見積から引いていく
造作譲渡料は、決まった相場表があるわけではなく、売り手と買い手が交渉して決めます。考え方の土台として、次の式で「残りの目安」を出せます。
- 残りの目安 ＝ 新設した場合の見積 ×（想定使用年数 − 経過年数）÷ 想定使用年数
下の表は、想定使用年数を仮に10年として計算した例です（実際の年数は設備ごとに違います）。
| 項目 | 新設の見積（例） | 経過年数 | 残りの目安 |
|---|---|---|---|
| 内装（床・壁・天井） | 300万円 | 4年 | 180万円 |
| 空調 | 150万円 | 8年 | 30万円 |
| シャワー・給排水 | 200万円 | 4年 | 120万円 |
| 合計 | 650万円 | 330万円 |
この330万円は、交渉の出発点にする目安です。実際には、設備の劣化、買い手の工事の予定、開業までの時間が短くなる価値などで上下します。買い手にとっては、新しくつくる場合の見積が、払える額の上限の目安になります。マシンは購入分だけが対象で、中古の市場価格も確かめます。
居抜きで売るか、続けるかを決める前に、いまの会費や会員数で利益がどれだけ出ているかを確かめておくと、売却額の判断材料になります。改善した場合の利益も試算できます。
収益改善シミュレーションを無料で使う貸主の承諾・保証金・原状回復で決めること
居抜きの売却で、最も話し合いが必要になるのが、貸主との関係です。法令の条文で確かめた内容を整理します。
| 論点 | 条文で確かめたこと | 決めること |
|---|---|---|
| 賃借権の譲渡 | 貸主の承諾を得なければ、賃借権を譲り渡せない。無断で第三者に使わせると、貸主は契約を解除できる（民法第612条） | 書面で承諾をもらう |
| 保証金・敷金 | 借り主が適法に賃借権を譲り渡したときは、貸主は敷金から未払いの債務を引いた残りを返す（民法第622条の2） | 売り手と買い手の間で、保証金の精算の方法を決める |
| 原状回復 | 借り主は、通常の使用による損耗と経年変化を除く損傷を原状に戻す義務を負う（民法第621条）。契約の特約で範囲が決まることが多い | 退去時に、誰がどの範囲を戻すかを3者で書面にする |
| 造作買取請求権 | 貸主の同意を得て付けた造作は、契約が期間満了や解約の申入れで終わるときに、時価で買い取るよう貸主に請求できる（借地借家法第33条）。同法第37条は、この条文を特約に反しても有効とされる規定に含めていない | 契約書で、この権利を認めているか、外しているかを確認する |
原状回復は、居抜きでは「スケルトンに戻す」か「入居時の状態に戻す」かで費用が大きく変わります。くわしくはジムの原状回復で整理しています。買い手側の注意点はジムの居抜き物件の注意点にまとめています。
居抜きで売れにくくなる原因と、売る前の準備
居抜きで売れるかどうかは、設備の状態、貸主の方針、時期で決まります。次の点を先に整えます。
- 所有の証明：領収書、リース契約書、設備の台帳をそろえ、所有する物とそうでない物を分ける
- 設備の状態：製造年、点検記録、不具合の履歴を残す。壊れかけの設備は、先に修理するか、価格に反映して説明する
- 貸主との関係：賃料の滞りがないか、契約の残り期間、更新の条件を確認する
- 退去の期限：解約の予告期間から逆算して、買い手を探す期間を決める。見つからなければ、スケルトンに戻す工事の見積も取る
- 会員への告知：閉店の時期、前払いの会費や回数券の精算、別の店への案内を決める。会員は買い手に引き継がれません
居抜きで売れなかった場合は、スケルトンに戻して退去する費用が出ます。事業ごと売る選択肢も含めて、ジムの売却方法で3つの方式を比べてください。
よくある質問
居抜きなら、造作はいくらで売れますか？
決まった相場表は確かめられませんでした。新しくつくる場合の見積から、使った年数ぶんを引いて出発点を決め、設備の状態と買い手の事情で交渉します。
貸主が居抜きでの引き継ぎを認めない場合はどうなりますか？
賃借権の譲渡には貸主の承諾が要るため、承諾がなければ、買い手は同じ契約で入れません。売り手が解約して、貸主が自分で次の借り主を探す形になることもあります。契約書の条項を確認し、弁護士に相談してください。
リースのマシンも、居抜きで譲れますか？
リース会社の所有物なので、売り手が売ることはできません。リース会社の承諾を得て、買い手に契約を引き継ぐか、リースを解約して撤去します。残債の精算は、契約書とリース会社に確認してください。
造作を売って得たお金に、税金はかかりますか？
売却による損益や消費税の扱いは、売り手の事業の状況で変わります。ここでは税額を示せないため、売る前に税理士に相談してください。
出典
- e-Gov法令検索「民法」第612条・第621条・第622条の2（2026年10月28日確認）
- e-Gov法令検索「借地借家法」第33条・第37条（2026年10月28日確認）
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