【売上別の早見表つき】ジムの家賃比率は何%まで？上限の逆算と黒字化の方法
ジムの家賃比率は「家賃 ÷ 月の売上」で出す、売上のうち家賃に消える割合です。ジム開業ナビの試算モデル（2026年10月）の24時間ジム30坪では、月の費用202万円のうち家賃・共益費が42.2万円で、費用の約21%を占めます。何%なら安全という決まった線はなく、家賃以外の費用と利益を差し引いて「払える家賃の上限」を逆算するのが確かな方法です。家賃が高い物件でも、坪あたりの売上を上げる設計にすれば黒字の道はあります。
24時間ジム30坪の月の費用の内訳（試算モデル）
家賃比率の計算と、売上で変わる見え方
家賃比率は、分母を何にするかで意味が変わります。経営の判断に使うのは「売上に対する家賃」です。費用に対する割合（上の試算モデルでは約21%）は費用の重さを見る数字で、売上が増えれば同じ家賃でも比率は下がります。
- 家賃比率 ＝ 家賃（共益費を含める）÷ 月の売上
- 坪あたりの家賃 ＝ 家賃 ÷ 坪数（試算モデルの30坪で42.2万円なら、1坪あたり約1.4万円）
同じ家賃42.2万円でも、売上によって比率は次のように動きます（売上は計算のための例）。
| 月の売上（例） | 家賃比率 | 読み方 |
|---|---|---|
| 150万円 | 約28.1% | 家賃が重く、ほかの費用を払うと赤字になりやすい |
| 200万円 | 約21.1% | 試算モデルの月の費用とほぼ同じ売上。利益はほとんど残らない |
| 250万円 | 約16.9% | 費用を払っても利益が残り始める |
| 300万円 | 約14.1% | 家賃の重さが下がり、広告や設備の更新に回せる |
開業前は売上がまだないため、家賃比率は「見込みの売上」で計算します。見込みが甘いと比率は低く見えるので、会員数が少ない立ち上がりの月でも計算しておきましょう。
払える家賃の上限を逆算する
家賃の目安を%だけで決めると、人件費の大きいパーソナルジムと、人を置かない24時間ジムの違いを見落とします。業態ごとの費用の形に合わせて、払える家賃を逆算します。
- 払える家賃の上限 ＝ 見込みの売上 ×（1 − 変動費の割合）− 家賃以外の固定費 − 残したい利益
例として、見込みの売上が月250万円、決済手数料などの変動費が売上の10%、家賃以外の固定費（人件費・リース・電気・広告など）が140万円、残したい利益が30万円なら、250万円 × 0.9 − 140万円 − 30万円 ＝ 55万円が上限です。この場合の家賃比率は22%になります（数字はいずれも計算のための例）。
| 業態 | 家賃の上限を左右するもの | 確かめること |
|---|---|---|
| 24時間ジム | 人件費が小さいぶん、家賃に回せる余地がある | 商圏で集められる会員数、深夜の防犯の費用 |
| パーソナルジム | トレーナーの人件費が大きく、家賃に回せる額が小さい | 1部屋で回せるセッション数、単価 |
| 総合ジム | 広さが要るため家賃の総額が大きい | スタジオ・プールなどで坪あたりの売上を上げられるか |
| ファンクショナル | 天井高・床の強さが要り、物件の選択肢が限られる | 倉庫・路面など家賃の安い物件で条件を満たせるか |
今の会員数・月会費・費用を入れると、会費・会員数・退会率のどれを動かすと利益がいくら変わるかを試算できます。家賃が重いと感じたら、まず売上の側でどこまで取り返せるかを確かめてください。
収益改善シミュレーションを無料で使う家賃が高い物件で黒字にする方法
駅前や路面の物件は家賃が高い一方、人の目に触れやすく入会につながりやすい面があります。高い家賃を受け入れるなら、坪あたりの売上を上げる手を最初から設計に入れておきます。
| 方法 | 中身 | 気をつけること |
|---|---|---|
| 坪あたりの会員数を上げる | 混みにくい時間帯に来る層（シニア・主婦層・在宅勤務の人）を狙う | 夜の混雑で退会が増えないか、ピークの台数を見る |
| 使える時間を延ばす | 早朝・深夜まで開けて、同じ面積で受けられる人数を増やす | 無人の時間の防犯・緊急時の対応を決める |
| 上位プランを足す | パーソナル指導・ロッカー・タオルなどを月額に上乗せする | タオルを洗って貸す場合は保健所に確認 |
| 面積を絞る | マシンの台数を厳選し、借りる坪数そのものを減らす | 混雑しやすくなるため、ピークの人数で台数を決める |
| 家賃の条件を交渉する | フリーレント（家賃のかからない期間）や段階的な賃料を相談する | 保証金・更新料・原状回復の条件もあわせて見る |
空いている時間に部屋を別の事業者へ貸す方法もありますが、賃貸借契約で転貸や第三者の利用が認められているかを貸し主に確かめてからにします。
契約の前に確かめる家賃以外のお金
月の家賃が同じでも、契約の条件で実際の負担は変わります。家賃比率を計算するときは、毎月の共益費を必ず含め、契約時と退去時のお金も別に見積もっておきます。
- 毎月かかるもの: 家賃、共益費・管理費、看板の使用料（ある場合）
- 契約時にかかるもの: 保証金・敷金、仲介手数料（試算モデルの24時間ジム30坪では保証金・敷金422万円、仲介手数料42.2万円）
- 更新や退去でかかるもの: 更新料、原状回復の工事費、保証金の償却
保証金は戻ってくるお金でも、開業時には手元の資金から出ていきます。家賃の高い物件ほど保証金も大きくなりやすいので、運転資金が残るかを開業前の資金計画で確かめてください。契約書の文面は不動産会社や弁護士に確認しましょう。
よくある質問
ジムの家賃は売上の何%までが目安ですか？
決まった基準はありません。人件費が大きい業態ほど家賃に回せる割合は小さくなります。上の式で、見込みの売上から変動費・家賃以外の固定費・残したい利益を引き、払える家賃の上限を自分の数字で出してください。
家賃比率に共益費は含めますか？
含めて計算します。毎月必ず出ていくお金なので、家賃だけで計算すると比率を低く見誤ります。
家賃が下がらないとき、何から手を打てばよいですか？
まず売上の側で、空いている時間帯に来る会員を増やせないか、上位プランを足せないかを試算します。それでも足りなければ、マシンのリース・広告などほかの固定費を見直します。
開業前に家賃比率を確かめる方法はありますか？
物件の家賃と、商圏で集められそうな会員数・月会費から見込みの売上を出し、家賃比率と損益分岐の会員数を計算します。会員が少ない立ち上がりの月でも資金が足りるかもあわせて確かめます。
出典
- ジム開業ナビ「ジム開業の費用」試算モデル（2026年10月）
- ジム開業ガイド「ジムの物件選び」（2026年10月23日確認）
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