【試算では月の費用の約21%】ジムの家賃の目安と業態別の上限の決め方
ジムの家賃の目安は、「見込みの売上の何%までなら払えるか」を自分で決め、その割合から上限の家賃を逆算して考えます。全業態に共通する決まった割合はありませんが、ジム開業ナビの試算モデル（2026年10月）では、24時間ジム30坪の家賃・共益費は月42.2万円で、月の費用202万円の約21%を占める最大の費用です。人件費が大きい業態ほど家賃に回せる割合は小さくなるため、業態ごとの費用の形に合わせて上限を決めましょう。
24時間ジム30坪の月の費用の内訳（ジム開業ナビの試算モデル）
家賃の目安は「割合」で決める
家賃が高いか安いかは、金額だけでは判断できません。同じ月40万円でも、会員300人のジムと会員50人のジムでは重さがまったく違います。そこで、売上や月の費用に対する割合で考えます。
| 割合 | 計算式 | わかること |
|---|---|---|
| 家賃 ÷ 月の費用 | 家賃・共益費 ÷ 毎月の費用の合計 | 費用の中で家賃がどれだけ重いか |
| 家賃 ÷ 売上 | 家賃・共益費 ÷ 月の売上 | 売上のうち家賃に消える割合 |
| 坪あたりの売上 | 月の売上 ÷ 坪数 | 広さを生かせているか |
試算モデルの24時間ジム30坪では、家賃・共益費42.2万円 ÷ 月の費用202万円 ≒ 21%です。この月の費用は目標会員数のときの値です。売上が月の費用と同じくらいの段階なら、売上に対する家賃の割合もおよそ2割になり、会員が増えて売上が伸びれば、家賃は変わらないので割合は下がっていきます。
決まった「正解の割合」はないため、自分の事業計画で「開業から1年後の見込み売上に対して、家賃は何%まで」と上限を決め、物件を探す前に金額にしておくと、物件の比較がぶれにくくなります。
上限の家賃を逆算する
割合を決めたら、次の式で払える家賃の上限を出します。
- 家賃の上限 ＝ 見込みの会員数 × 月会費 × 家賃に回す割合
- 見込みの会員数の確かめ ＝ 損益分岐の会員数 ＝ 毎月の固定費 ÷（月会費 − 会員1人あたりの変動費）
例として、1年後に会員300人、月会費8,000円を見込むなら、月の売上は240万円です。家賃に回す割合を15%と決めれば上限は36万円、20%なら48万円です（数字はいずれも計算のための例）。この上限を坪数で割れば、探すべき物件の坪単価の目安になります。たとえば30坪で36万円なら、1坪あたり1.2万円までです。
見込みの会員数が楽観的すぎると、上限の家賃も高く出てしまいます。開業直後は会員が少ないことが多いため、立ち上がりの数か月の家賃を自己資金や運転資金で払えるかも、あわせて確かめます。
候補の物件の坪数を入れてマシンを3Dで並べると、その広さで何台置けて、何人が同時に使えるかがわかります。上の式で出した坪単価の上限と合わせて、物件の広さと家賃のつり合いを確かめましょう。
フロア設計3Dを無料で使う業態別の考え方：人件費が大きいほど家賃は抑える
家賃に回せる割合は、ほかの費用の大きさで変わります。人件費が小さい業態は家賃に多く回せ、人件費が大きい業態は家賃を抑える必要があります。
| 業態 | 費用の形 | 家賃の考え方 |
|---|---|---|
| 24時間ジム・無人ジム | 人件費が小さく、家賃とリースが大きい | 家賃が最大の費用になりやすい。立地に払う価値を会員数で確かめる |
| パーソナルジム | トレーナーの人件費が大きい | 狭い物件で家賃を抑え、指導の時間で売上を作る |
| ヨガ・ピラティス・スタジオ | 講師料が大きい | レッスンの稼働率と家賃のつり合いで考える |
| 総合ジム | 人件費・光熱費・家賃のどれも大きい | 広さが必要。坪あたりの売上で判断する |
| レンタルジム | 人件費が小さい | 貸せる時間 × 時間料金で家賃を払えるか |
ジム開業ナビの試算モデル（2026年10月）では、パーソナルジム15坪の月の費用は187万円、損益分岐は46人です。24時間ジム30坪（月の費用202万円・232人）と月の費用はあまり変わらないのに、必要な会員数は大きく違います。家賃の金額だけでなく、1人あたりの売上が高い業態か、会員の数で稼ぐ業態かで、家賃の重さの感じ方が変わることがわかります。
家賃以外にかかる物件の費用も入れる
物件の募集に書かれた「賃料」だけで判断すると、月の負担を小さく見積もってしまいます。家賃の割合を計算するときは、物件に毎月かかる費用をまとめて入れます。
- 共益費・管理費: 賃料とは別に毎月かかることがある
- 消費税: 国税庁のタックスアンサー「No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など」（2026年10月23日確認）では、事務所など建物の貸付けの家賃は課税の対象とされています。住宅の貸付けは原則として非課税です
- 駐車場代: 郊外の物件では別契約になることがある
- 更新料・保証会社の更新料: 月にならして入れておく
家賃の負担が重いと感じたら、賃料の交渉、フリーレント、保証金の条件などを組み合わせて考えます。税の扱いは税理士に確認してください。
よくある質問
ジムの家賃は売上の10%以下が理想ですか？
公的に決まった目安はありません。業態によってほかの費用の大きさが違うため、自分の事業計画で月の費用と見込みの売上を出し、家賃を払っても利益が残るかで判断します。試算モデルの24時間ジム30坪では、家賃・共益費が月の費用の約21%です。
開業したばかりで売上がわからないときは？
損益分岐の会員数と、立ち上がりの会員数の見込みを分けて考えます。損益分岐に届くまでの月の赤字を、運転資金で何か月払えるかを確かめてから家賃の上限を決めましょう。
家賃を下げるために狭い物件にするのはありですか？
家賃は下がりますが、置けるマシンや同時に使える人数が減り、会員の上限も下がります。混雑は退会の理由になりやすいため、必要な会員数が無理なく入る広さかを確かめてから決めます。
出典
- ジム開業ナビ「ジム開業の費用」試算モデル（2026年10月）
- 国税庁 タックスアンサー No.6225「地代、家賃や権利金、敷金など」（2026年10月23日確認）
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